martes, mayo 28

Alquileres en el GBA: subió fuerte la oferta y se desaceleraron los precios en el primer trimestre

Tras el DNU que dio de baja la ley de alquileres la oferta creció 170%. Pese a la desaceleración de los precios, alquilar es un desafío para el salario medio

La desaceleración de los precios de alquiler en Gran Buenos Aires continúa. Según un reciente informe de Zonaprop, en marzo el aumento fue de 2,5%, mientras que en el primer trimestre del año, GBA norte acumula un incremento del 28,7% en el valor de los alquileres por debajo del registrado el último trimestre de 2023 (49,1%). En los últimos 12 meses acumula una suba de 40,9 puntos porcentuales por debajo de la inflación.

Aunque los precios mostraron signos de desaceleración, aún representan un desafío para el salario medio del argentino y los inquilinos deben afrontar altos costos para sostener el mantenimiento del hogar. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes en GBA norte tiene un valor de 372.792 pesos mensuales, mientras que un departamento de tres ambientes se alquila por 564.291 pesos mensuales.

Nordelta se mantiene como el barrio con la oferta más cara del mercado, con un valor de 490.685 pesos mensuales. Le siguen Vicente López, con un valor de 482.956 pesos por mes y Rincón de Milberg con un valor de 467.702 pesos mensuales. Por otro lado, José León Suárez, San Miguel y Pilar presentan los precios más bajos, 232.419 pesos mensuales, 260.661 pesos mensuales y 289.331 pesos por mes, respectivamente.

Al igual que sucedió con zona norte, GBA oeste-sur también continúa con la desaceleración en los aumentos de los precios de alquiler. El aumento mensual de marzo fue de 4% y acumula un incremento del 28,4% en el primer trimestre de 2024, notablemente menor al acumulado en el último trimestre del año anterior (47,8%). En los últimos 12 meses avanza 45,1 puntos porcentuales por debajo de la inflación.

El precio del alquiler en la zona oeste-sur es de 267.105 pesos por mes para un departamento de dos ambientes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los 362.765 pesos mensuales.

Avellaneda encabeza la lista de barrios con mayor precio en el mercado, con un valor de 305.358 pesos mensuales, le siguen Ciudadela (301.645 pesos mensuales) y Wilde (296.734 pesos mensuales). Por el contrario, los alquileres más económicos se encuentran en Burzaco (175.783 pesos mensuales), Merlo (200.659 pesos mensuales) y Moreno (214.140 pesos mensuales).

Se disparó la oferta de alquileres

Tras el DNU que dio de baja la ley de alquileres, se disparó la oferta en el área metropolitana. Actualmente, una de las principales plataformas de oferta de inmuebles reportó un total de 19.000 departamentos en alquiler, lo que representa un 170% más que antes de que rija el DNU. A finales de 2023, solo se contabilizaban 6.600 departamentos en alquiler.

Estos datos marcan un cambio significativo en el mercado, donde la oferta de viviendas en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires o localidades del Gran Buenos Aires era prácticamente nula.

Aumentó el precio de venta de inmuebles

Según el informe de Zonaprop, en GBA Norte, el precio medio de los departamentos mantuvo su incremento constante y subió un 0,3% en marzo. El metro cuadrado se ubica en 2.184 dólares, 31,35% superior al precio de GBA oeste-sur, el cual es de 1.592 dólares/m2. En los primeros tres meses del año, los precios para la adquisición en GBA norte acumulan un incremento del 0,9%. En los últimos 12 meses retrocedió un 0,2% en términos nominales.

Un departamento de dos ambientes y con 50 m2 en GBA norte alcanza un valor de 108.132 dólares mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se encuentra en 162.062 dólares.

Los barrios de La Lucila (3.314 dólares/m2), Vicente López (3.255 dólares/m2) y Olivos (2.865 dólares/m2) encabezan la lista de los barrios más caros. Mientras que José C Paz Oeste (889 dólares/m2), José C. Paz Centro (943 dólares/m2) y Barrio Infico (967 dólares/m2) son los más económicos.

En el caso de GBA oeste y sur, el precio medio bajó un 0,3% en marzo y acumula un 0,3% de baja en el primer trimestre del año, menor a lo registrado en el primer trimestre de 2023 (-1,3%).

El precio medio de un departamento de dos ambientes y 50m2 es de 79.243 dólares mientras que uno de tres ambientes y 70m2 tiene un valor medio de 115.870 dólares.

Malvinas Argentinas presenta el valor más alto del mercado, con 2.835 dólares/m2, le siguen Tristán Suárez con un valor de 2.555 dólares/m2 y Don Bosco con un valor de 2.505 dólares/m2. Por el contrario, los barrios de San José (546 dólares/m2), Don Orione (625 dólares/m2) y Dock Sud (703 dólares/ m2) son los de menor precio.

Qué pasa con la rentabilidad en Gran Buenos Aires

En GBA norte, la relación alquiler/precio creció y se posiciona en 3,77% anual, es decir, que se necesitan 26,5 años de alquiler para conseguir recuperar la inversión de compra, un 14% menos al de hace un año atrás.

Belén de Escobar se posiciona como el mejor barrio en materia de rentabilidad con un retorno bruto de 5%. Le siguen Pilar y Manuel Alberti, con un retorno bruto de 4,9% cada uno, mientras que La Lucila y Vicente López son los que menor retorno bruto registran, con un 3,4% y un 3,6%, respectivamente.

En la zona oeste-sur, la relación alquiler/precio subió levemente y se ubica en 3,71% anual, es decir, se necesitan 26,9 años de alquiler para repagar la inversión de compra. Un 14% menos que un año atrás.

Ciudadela lidera el ranking de barrios con mejor rentabilidad, con un promedio de 5,8% de retorno bruto. Le siguen Sáenz Peña (5,6%) y Santos Lugares (5,3%) mientras que los de menor ventaja rentable son Adrogué (3,3%) y Lomás de Zamora (3,3%).